加入住房『以舊換新』的城市正持續增多。短短幾天內，鄭州、常熟、海安等多地相繼推出住房『以舊換新』政策，激活改善性需求。

　　住房『以舊換新』政策，是當前多地支持住房消費的『大招』之一。中指研究院監測數據顯示，2023年以來，已有超過30個城市表態支持住房市場的『以舊換新』，並出臺相關細則。

　　筆者認為，整體來看，該政策已從過去的『試點+自發』性質，逐漸轉變為有系統謀劃、配套政策更多、覆蓋面更廣的支持性政策『組合拳』中的重要『一拳』，核心目標是加快房產流動，提振市場信心。

　　首先，『開通』三種主流模式推進政策落地，提昇樓市交易活躍度。參考鄭州、濟南等多城住房『以舊換新』政策可知，不同城市、不同樓盤皆『因城、因項目』施策，但『開通』的主流模式有三種。

　　第一種是『幫賣模式』，即購房者、開發商及中介等相關方簽訂多方協議，購房者可在開發商處認購並鎖定房源，並由委托的房地產經紀機構出售舊房，若一定期限內舊房售出則按流程購買新房，若舊房未售出則退還新房認購金。如此一來，提高了房屋銷售的確定性，有助於降低房企銷售壓力。

　　第二種是收購模式，即收購方接手購房者的舊房，購房者再通過補差價或貸款等方式購入新房，涉及的收購方主要有兩大類，開發商和地方國資平臺。為了加快新房去化，開發商參與積極性有所提昇。但地方國資平臺的進場是新亮點，核心在於撬動的交易規模會更大，同時兼顧未來保障性租賃住房籌集規劃。比如，鄭州城市發展集團計劃全年完成收購5000套。當然，這種模式極為考驗收購主體處置舊房產的能力，其購入的二手房大致有三種『去處』，一是作為保障性住房或人纔房使用；二是作為租賃性住房去運營收租；三是運用自身渠道或委托給第三方機構出售。

　　第三種是『補貼模式』，各地補貼力度和形式多有不同，但補貼對象大致可以分為兩類，一是企業，二是購房者。在企業端，部分城市鼓勵房企購買意向購房人的存量房，給予房企總購房款一定比例的財政補貼。在購房者端，有城市表態，在2024年通過『以舊換新』換購新房的群眾，均可享受契稅補貼30%的優惠。由此可見，『兩端』補貼齊發力，再輔以多種配套政策，皆為讓不動產盡快『動起來』。

　　其次，疏通一二手房市場聯動堵點，深度激活樓市流動性，更大范圍滿足改善性住房需求。當前，多地一二手房市場呈現兩大共性特征，一是二手房掛牌量持續增加，改善需求的換房意願比較強烈，但亦導致變現更難；二是開發商為加快回籠資金，輸出各種營銷手段，但難以激活改善性需求入市。新房銷售和二手房銷售陷入僵局，其癥結在於需率先完成舊房出售。

　　多地出臺住房『以舊換新』政策，正是試圖『對癥下藥』，旨在疏通二手房交易時間長、掛牌量大、手續繁瑣等阻礙交易的堵點，力爭有效促進一二手房流通，助力樓市預期轉好。從政策落地效果來看，不同城市成效不同。總體而言，在這一過程中，擁有一二手房聯動客戶資源優勢的中介機構將發揮重要作用，若匹配周期較快，效果會較為明顯。

　　第三，打通交易各個環節，保障資金及交付安全，以保護購房者權益為底線，至關重要。與家電家具的以舊換新相比，住房的『以舊換新』操作難度要大很多。在這一交易過程中，如何確保每一個環節都能正常運轉，怎樣規避風險和做好監管，都關乎政策落地見效的力度。

　　一方面，要保證資金安全、交付安全，時間銜接順暢，讓買賣雙方都安心放心。比如，由政府打造『賣一買一』兩個不同流程的資金對接機制，實現資金的全流程、封閉式流轉。另一方面，以居民最敏感的舊房如何作價為例，要合理合規，根據置換模式設置價格評估機制。比如，鄭州的方法是『委托專業房地產評估機構，對待收購二手住房進行價值評估』。

　　總而言之，技術支持和制度建設需相互支橕，為『以舊換新』發揮實際效果護航。當然，若能持續激活換房需求，將積極促進有效供給匹配有效需求，對房地產市場平穩運行形成有力支橕。